خرید و تامین زمین مناسب یکی از مهم ترین گام های اولیه ساخت و ساز می باشد. یکی از ملاک های انتخاب زمین مناسب برای ساخت که باید به آن توجه شود اطلاع داشتن از حداقل متراژ آن است. متراژ با توجه به شهر و منطقه احداث ملک تفاوت دارد؛ به عنوان نمونه در شهر مشهد، حداقل این متراژ 60 متر مربع بوده و باید گفت این میزان در منطقه های روستایی و مناطق شهری هر چند ساله تغییر می کند.
ضوابط مربوط به حداقل ساخت در مشهد
- حداقل تفکیک زمین در سطح کاربری مسکونی در سطح پهنه تراکم کم و متوسط معادل 200 متر مربع و در سطح پهنه تراکم زیاد معادل 300 متر مربع می باشد.
در تفکیک اراضی مسکونی، طول قطعه نباید از سه برابر عرض بیشتر شود.
- در تفکیک اراضی، اگر شکل زمین و یا وضعیت در دسترس، امکان تامین حداقل تفکیک در همه پلاک ها را از بین برده باشد، تفکیک قطعات با مساحت کم از حداقل تفکیک با توجه به شرایط زیر ممکن می شود:
- مساحت ها به هیچ عنوان از 180 متر مربع کمتر نباشد.
- تعداد قطعه ها با مساحت کم از حداقل تفکیک از 30 درصد تعداد قطعات زمین مورد تفکیک بیشتر نشود.
- قطعه هایی که قبل از تصویب بازنگری طرح تفصیلی تفکیک شده و شامل سند رسمی می باشند و مساحت آن طبق سند رسمی کمتر از 180 متر مربع باشد، قوانین به شرح زیر می باشد:
- برای مساحت های باقیمانده بین 120 تا 200 متر مربع احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و دو طبقه و با ارتفاع حداکثر 8 متر مجاز است.
- اگر مساحت زمین باقی مانده بین 60 تا 120 متر مربع باشد احداث بنا در 60 درصد اشغال در یک طبقه با ارتفاع نهایتا 5 متر مجاز و احداث پیلوت غیر مجاز می باشد.
- احداث و بازسازی ملک با متراژ کمتر از 60 متر مجاز نمی باشد.
قانون 100 درصد ساخت
طبق ضوابط شهرسازی، ساختمان هایی که متراژ آن ها 100 متر مربع است و شامل سند شش دانگ هستند، می توانند 100 درصد مساحت ملک را با ارتفاع 10.5 متر بسازند. این بدان معناست که حداکثر ارتفاع ساختمان مسکونی دو طبقه با توجه به این که زیرزمین با پنجره نورگیر از نما داشته باشد یا نداشته باشد، متفاوت است.
به طور کل حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان های دو طبقه که زیر زمین ندارد همراه با پنجره نورگیر از نما 10/8 متر و ساختمان دو طبقه دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، 9 متر خواهد بود. در رابطه با پلاک های مسکونی که از 100 متر زمین کمتر هستند و سند شش دانگ ندارند، ارتفاع را نمی توان تا 10.5 متر ادامه داد و استاندارد استاندارد آن 7 متر می شود.تآن
قانون 70 درصد ساخت
منظور از درصد ساخت زمین، در حقیقت درصدی از متراژ کل زمین است که شهرداری مجوز ساخت بنا در آن را صادر می کند. در این شرایط قانون 70 درصد ساخت به معنای این است که شهرداری فقط اجازه ساخت 70 درصد بنا را داده است.
بهتر است این گونه بیان کنیم؛ اگر شما قصد ساخت و ساز زمینی به ابعاد 100 متر مربع را دارید، شهرداری فقط مجوز ساخت 70 درصد بنا را صادر می نماید. با این وجود فقط می توانید 70درصد زمین یا 70 مترمربع را از این زمین را بسازید.
قانون 60 درصد ساخت
این قانون مشابه قانون 70 درصد ساخت است بدین معنا که شهرداری مجوز ساخت 60 درصد زمین را صادر می نماید. در این شرایط سازنده برای زمینی به اندازه 100 متر مربع فقط اجازه ساخت 60 درصد یا 60 متر مربع از زمین را می دهد.
درصد ساخت زمین و محاسبه آن
برای حداقل متراژ زمین برای ساخت در شهر و حداقل متراژ زمین به میزان درصد از کل ملک که مرجع صدور پروانه اجازه ساخت بنا داده می شود، درصد ساخت زمین می گویند. به عنوان نمونه اگر متراژ زمین شما 100متر مربع باشد و شهرداری به شما اجازه دهد تا کل زمین را زیر بنا برید در حقیقت به شما مجوز 100 درصد بنا داده شده است.
به این شکل که اگر شما مجوز 60 درصد بنا را داشته باشید می توانید 60 متر مربع از زمین خود را بسازید. در شرایط اول ضریب سطح اشغال 1 و در شرایط دوم ضریب سطح اشغال 0.6 می باشد. عامل های بسیاری برای مشخص کردن درصد ساخت زمین وجود دارد که این درصد به طور کلی به طرح تفصیلی شهر وابسته است. یک شرایط سومی هم وجود دارد به این شکل که اگر سطح اشغال ساختمان در یک منطقه 60 درصد+2 متر باشد و قصد داشته باشید در زمینی به مساحت 100 متر مربع با طول 10 متر در این منطقه شروع به ساخت و ساز کنید. بعد از محاسبه درز انقطاع و رعایت فاصله آن از ملک یا ملک های مجاور، مجاز می شوید به اندازه 60 درصد از طول زمین به علاوه 2 متر پیشروی کنید. با وجود این شرایط مساحت قابل ساخت حدودا 80 متر مربع در هر طبقه است.
