چگونگی محاسبه تراکم ساختمانی ملک در مشهد

تراکم ساختمانی در زمینه شهر سازی، ملاک و مقیاسی برای اندازه گیری است که از اهمیت بسیاری برخوردار است. در حقیقت تراکم به معنای مجموع مساحت کل زیر بنای طبقات یک ساختمان یعنی بدون پارکینگ و زیر زمین در نظر گرفته می شود.

محاسبات و فرمول ها به یک عدد ختم می شوند که این عدد نشان دهنده میزان استفاده زمین در ساخت و ساز است. مجوزی که شهرداری برای ساخت  و ساز می دهد طبق معیار های مختلف مثل طرح های تفصیلی، شرایط شهرداری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی، خواهد بود. با بهره گیری از فرمول های تراکم شهری، شهرداری این قابلیت را دارد که بر تعداد ساختمان ها و طبقه در هر محدوده و منطقه کنترل داشته باشد تا جمعیت ساکن آن منطقه پیش بینی شود.

شهرداری حتی باید بر تعداد طبقات هر ساختمان و متراژ آن نظارت داشته باشد و اگر کسی تعداد طبقه بیشتری بسازد یا به نوعی از قانون سرپیچی کند، این مسئله تخلف به حساب می آید.

تراکم ساخت در مشهد به شرح زیر است:

تراکم کم که معادل 120 درصد می باشد( امکان ساخت 2 طبقه روی پیلوت )

تراکم متوسط که معادل تراکم 180 درصد می باشد(امکان ساخت 3 طبقه روی پیلوت)

تراکم زیاد که معادل تراکم 240 درصد می باشد(امکان ساخت 4 طبقه روی پیلوت)

اما به طور کلی فقط تراکم ملاک نیست بلکه طرح تفصیلی آن در الویت است. به عنوان نمونه در یک زمین 100 متری با تراکم بالا نمی توان 4 طبقه روی پیلوت را ساخت چرا که 4 پارکینگ در آن نمی توان تامین کرد. شهر مشهد دارای چندین طرح تفصیلی است که سطح اشغال، میزان تراکم و نوع کاربری را تعیین می کند. برای املاک مسکونی، تراکم و سطح اشغال به شرح زیر است:

• طرح خازنی

تراکم کم(120 درصد)، متوسط (180 درصد) و زیاد(240 درصد) وجود دارد. سطح اشغال معادل 60 درصد است.

• طرح طاش

تراکم کم(100 درصد)، متوسط(150 درصد) و زیاد(200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال معادل 50 درصد است.

• طرح مهرآزان

تراکم کم(100 درصد)، متوسط (150 درصد) و زیاد(200 درصد) وجود دارد. سطح اشغال معادل 50 درصد است.

این که زمین با تراکم بالا ارزشمندترند یا با تراکم پایین؟ یکی از سوال هایی است که در پاسخ به این سوال باید بگوییم مردم مشهد زمین هایی که تراکم بالا دارند را نسبت به زمین هایی که در همان موقعیت مکانی هستند اما تراکم پایین دارند، گران تر به فروش می رسانند که منطقی به نظر می آید. چرا که در این زمین ها می توان تعداد طبقه و زیر بنای بیشتری را ساخت و در نهایت به فروش رساند.

در محاسبه تراکم ساختمانی، عبارت است از بنای قابل ساخت به شکل ناخالص؛ یعنی این که راهرو ها که قابل سکونت نیست و در آن لحاظ می شود ولی پارکینگ ها و پیلوت در محاسبه  تراکم ساختمانی در نظر گرفته نمی شوند. به طور کلی شهرداری مشهد برای ساخت پارکینگ هزینه ای دریافت نمی کند و آن را جزء تراکم ساختمانی به حساب نمی آورد.

100*(مساحت زمین÷مساحت کل زیر بنا ساختمان)

در نظر داشته که هر چه فرمول به عنوان مساحت قرار دهید باید بر اساس عدد قید شده در سند مالکیت باشد و در غیر اینصورت اگر مساحت واقعی از عدد قید شده کمتر باشد، تراکم ساختمانی بر مبنای مساحت واقعی محاسبه می شود.

تراکم ساختمانی چیست؟

تراکم ساختمانی هر ملک مطابق با شاخص های گوناگونی سنجیده می شود که به شرح هر کدام می پردازیم:

سطح اشغال

سطح اشغال، به معنای ضریبی است که مشخص می کند شما تا چه میزان از درصد مساحت زمین را ساخت و ساز کنید. این ضریب نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز را به کل زمین، برای شما مشخص می کند.

سطح زیربنا

یکی دیگر از معیار های کنترل تراکم شهری و جمعیت، بحث ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی است. همانطور که در بخش های قبلی گفتیم شهرداری برای هر منطقه، یک تراکم ساختمانی مجاز در نظر می گیرد که می توان با توجه به میزان درصد مشخص شده از مساحت کل زمین برای ساختمان در نظر گرفت.

تعداد طبقات مجاز

یکی دیگر از معیار ها کنترل تراکم شهری می باشد که در حقیقت از بد ظاهر شدن شهر توسط ساختمان های مرتفع و برج ها جلوگیری می نماید.

تراکم واحد مسکونی در سطح

این معیار سبب کنترل تعداد واحد های مسکونی، تجاری، خدماتی و … می شود. به طور کل می توان گفت که این شاخص نسبت به دیگر شاخص ها اهمیت بیشتری دارد ولی معیار ها در کنار هم می توانند به کنترل تراکم شهری کمک کنند.

محاسبه میزان تراکم املاک در زمان عقب نشینی

برای جبران زمین از دست رفته که به شبکه معابر شهری می پیوندد، شهرداری باید امتیاز های تشویقی در نظر داشته باشد. مطابق با 15 سال پیش، این امتیاز به شکل وجه که بر اساس ارزش زمین بود، کارشناسی می شد و گاهی هم به شکل تراکم تشویقی بوده است.

با توجه به شورای اسلامی مشهد به شماره 136/92/3 روند ده سال اخیر شهرداری مشهد، برای عقب نشینی املاکی که در نقطه حساس شهر قرار ندارند که عدم عقب نشینی مشکلات حاد ایجاد نماید، تراکم تشویقی اعطا می کند.

تراکم مازاد و طبقه اضافه

با توجه به معیار و ملاک هایی که هر کدام را بررسی کردیم، حال اگر کسی قصد داشته باشد طبقات و تراکم مازاد برای ساخت و ساز داشته باشد، باید چه کند؟

لازم به ذکر است بدانید مطابق ضوابط و مقررات، مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها خریداری کنند تا نرخ این تراکم مازاد در شهرداری بر اساس متر مربع باشد. برای مشخص کردن قیمت و هزینه های پیشروی ساختمان و تراکم مازاد باید به قوانین و ضوابط شهرداری توجه داشته باشید و با وجود توافق احتمال دارد که به کسب رضایت از همسایگان احتیاج دارد. اگر قصد ساخت طبقه یا تراکم مازاد را دارید، قبل از این کار باید مجوز مربوط به شهرداری را کسب کنید وگرنه بعد از انجام کار برای دریافت پایان کار اقدام کنید هزینه های بیشتری را متقبل می شوید.